부동산 양도세 필요경비 범위 인테리어 세금 이자 등

부동산 양도세 계산에서 가장 중요한 개념은 양도가액에서 취득가액을 뺐을 때 양도차익이 발생하였는지 여부입니다. 양도차익을 계산하기 위한 부동산의 취득가액, 양도가액 그리고 필요경비의 범위에 대해 정리하였습니다. 

 

 

 

부동산 양도차익

부동산 양도소득세는 양도차익에 대해서 부과하는 세금입니다. 부동산을 취득한 후 양도(매도)를 하였을 때 이익이 발생하였으면 그 부분에 대해 세율을 곱하여 양도세가 부과됩니다. (양도차액에 대해 바로 세율을 곱하지는 않지만 주요 흐름은 그렇습니다) 

 

오늘은 부동산의 양도차익 계산을 위한 취득가액, 양도가액 그리고 양도차익을 줄일 수 있는 필요경비 등에 대해 알아보겠습니다. 

 

▷ 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 

 

 

주택의 취득-양도의 순서로 각각의 개념을 알아보겠습니다. 

 

 

1. 취득가액 기준 

양도소득세를 계산하기 위한 취득가액은 해당 부동산의 취득당시 실지거래가액을 기준으로 합니다. 만약 부동산의 취득시기가 너무 오래되어 취득가액을 정확히 확인하기가 곤란한 경우에는 매매사례가액→감정가액 →환산취득가액 순서로 취득가액을 결정합니다. 

 

※ 환산취득가액 : 양도당시 실지거래가액 x 취득당시 기준시가 / 양도당시 기준시가 

 

주택을 매수하여 취득한게 아니라 상속을 통해 취득한 경우라면 취득가액은 상속개시일 현재의 시가를 기준으로 합니다.

 

 

2. 양도가액 기준 

양도가액도 취득가액과 마찬가지로 부동산 등의 양도당시 실지거래가액이 기준으로 하기 때문에 보통 양도가액의 개념 등으로 문제가 되는 경우는 별로 없습니다.

 

부동산 시장 상황에 따라 다르긴 한데, 간혹 양도소득세를 매수자가 부담하는 걸로 계약을 하는 경우도 있습니다. 만약 매수자가 양도소득세를 부담하기로 하고 실제 양도소득세에 해당하는 부분을 매도인에게 지급한 경우라면, 양도소득세 상당액도 양도가액에 포함되는 것으로 보아야 합니다.

 

흔한 사례는 아니겠지만, 양도소득세를 줄이거나 회피할 목적으로 다운계약서를 작성하는 분들도 있습니다.

 

주택 매매의 거래당사자가 계약서상 거래가액을 실지거래가액과 다르게 작성한 경우 양도소득세 비과세 또는 감면혜택이 배제됩니다. 이는 양도인은 물론이고 양수인이 향수 해당 주택을 양도하는 경우에도 그대로 적용됩니다. 

 

이외에도 양도소득세의 무신고가산세, 납부지연가산세, 과태료 부과 처분도 받을 수 있습니다.

 

 

3. 필요경비 범위 

소득세도 매출에서 경비 등을 제외하고 과세표준을 구하는 것 처럼, 양도소득세도 해당 주택에 투입된 지출액을 필요경비로 인정하여 양도차익에서 차감을 해주고 있습니다. 

 

취득가액, 양도가액은 부동산 경기, 상황, 시세의 영향이 큰 것과 달리 필요경비는 당사자의 상황과 의도에 따라 그 금액이 달라질 수가 있으며, 필요경비로 인정을 받는 항목이 많으냐 적으냐에 따라 양도차익, 양도소득세의 수준은 큰 차이로 달라질 수도 있습니다. 

 

필요경비로 인정되는 지출은 자본적지출입니다. 자본적 지출은 자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비 등을 말합니다. 흔히 인테리어 비용이라고 보시면 됩니다. 

 

그렇다고 모든 인테리어 비용이 필요경비로 인정되는 것은 아닙니다. 정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 자산의 가치를 상승시키는 것이 아닌 본래의 기능을 유지하기 위한 비용지출(수익적 지출이라 함)은 필요경비로 인정되지 않습니다. 

 

아래는 국세청 해석사례에서 필요경비로 인정되는 인테리어 비용, 인정되지 않는 인테리어 비용을 정리한 내용이니 참고하여 주시기 바랍니다. 

 

 

1) 필요경비 인정 O (자본적지출) 

 

아파트 베란다 샷시비, 건물의 난방시설 교체 공사비, 방확장 등 내부시설 개량공사비, 보일러 교체비, 자바라 및 방범창 설치비, 사회통념상 지불된 것으로 인정되는 발코니 샷시 설치대금 등 

 

2) 필요경비 인정 X (수익적지출) 

 

벽지, 장판교체비용, 씽크대, 주방가구 교체비용, 외벽 도색작업, 문짝, 조명 교체비용, 보일러 수리비용, 옥상 방수공사비, 하수도관 교체비, 오수정화조설비 교체비, 타일 및 변기공사비, 파손된 유리 또는 기와의 대체, 재해를 입은 자산의 외장복구 및 도장, 유리의 삽입, 화장실 공사비, 마루 공사비 등 

 

 

※ 인테리어 비용 외에도 취득세, 중개수수료, 양도소득세 신고비용 등은 세법에서 열거한 필요경비에 해당하지만 금융기관에서 대출받은 이자비용은 필요경비로 인정되지 않습니다.

 

 

1주택 양도세 비과세 조건 보유기간 및 거주기간 제외사유

1주택 양도세 비과세 조건 보유기간 및 거주기간 제외사유

일시적 2주택 양도세 비과세요건 신규주택취득 종전주택양도 기간

일시적 2주택 양도세 비과세요건 신규주택취득 종전주택양도 기간