실거주의무기간 폐지는 우리나라 부동산 관련 뉴스에서 가장 중요한 이슈로 작용을 하고 있습니다. 실거주의무를 폐지하는 여론도 많고, 반대로 폐지를 반대하는 여론도 많습니다. 오늘은 이처럼 논란이 되고 있는 실거주의무기간이 도대체 어떤 내용인지 도입시기, 적용아파트, 예외규정, 위반시 불이익과 처벌사항에 대해 정리를 해보았습니다.
실거주의무 폐지 여부
정부에서는 계속해서 실거주의무 규정이 담겨있는 주택법 개정을 촉구하고 있지만 정치권의 합의가 쉽지 않아 보입니다. 청약 당첨 후 잔금마련에 어려움을 겪는 무주택 실수요자들이 피해를 보지 않도록 법 개정을 서둘러야 한다는 입장과 투기수요를 방지하기 위해 개정된 실거주의무 규정을 폐지할 수 없다는 입장이 첨예하게 대립하고 있는 상황이죠.
실거주의무 폐지는 윤석열 대통령의 공약사항이기도 했었는데 과연 폐지가 가능할 것이냐에 대한 의문은 그때부터 있어오긴 했습니다.
실거주의무는 주택법 제57조의2에 규정된 내용이기 때문에 폐지하려면 반드시 국회를 통과해야 합니다. 그런데 실거주의무 규정을 도입한 현 야당에서 과연 동의를 할까에 대한 물음표를 떨쳐낼 수 없었죠.
실거주의무 규정을 도입하고 몇 년 지나지도 않은 상황에서 법안 폐지에 동의한다면 스스로가 잘못된 법을 만들었다는 것을 인정하는 것이나 마찬가지일 테니까요. 여전히 야당에서는 실거주의무 폐지에 반대하고 있습니다.
당장 몇 달 후면 총선입니다. 그때까지는 아무리 정부에서 요구를 하더라도 개정안이 통과할 가능성은 없다고 봐야 합니다. 기껏해야 총선을 위한 여론몰이 이슈로만 작용을 하겠죠.
다만, 얼마 남지 않은 총선의 결과에 따라 실거주의무 폐지가 그야말로 신속하게 진행될 수도 있습니다. 반대로 실거주의무 규정이 계속해서 존속될 가능성도 있겠죠. 현재 상황에서 실거주의무 폐지 여부는 총선과 공동운명체입니다.
실거주의무 내용이 뭐길래
실거주폐지여부와 상관없이 도대체 실거주의무가 뭐길래 이리 논란이 되는 것일까요. 실거주의무 규정은 언제부터 그리고 어떤 아파트에 적용되는 것인지 예외 규정은 없는지 만약 위반하게 되면 어떤 불이익과 처벌을 받게 되는지 등을 살펴보겠습니다.
실거주의무 도입 적용시기
실거주의무는 지난 2021년 주택법 개정을 통해 도입이 되었습니다. 정확히는 2020.8.18.개정, 6개월 후인 2021.2.19.부터 시행이 되었으며 시행일 이후 입주자모집 승인을 신청(공공주택사업의 경우 입주자 모집공고일) 하는 경우부터 적용이 되었습니다.
실거주의무 적용대상 아파트와 지역
모든 청약 아파트에서 실거주의무가 적용되는 것은 아닙니다. 아래의 어느 하나에 해당하는 주택에 대해서만 실거주의무기간이 적용됩니다.
① 수도권에서 건설·공급하는 분양가상한제 적용주택
② 행정중심복합도시 중 투기과열지구에서 건설·공급하는 주택으로서 행정중심복합도시로 이전하거나 신설되는 기관 등에 종사하는 사람에게 입주자 모집조건을 달리 정하여 별도로 공급되는 주택
③ 공공재개발사업에서 건설·공급하는 주택
위의 주택 유형 모두 결과적으로 입주자에게 어느 정도 혜택이 주어지는 형태입니다. 분양가상한제의 경우 주변 아파트 시세대비 차익을 얻을 수도 있죠. 그리고 이러한 혜택들은 투기수요가 아닌 실수요층에게 주어져야 하기 때문에 몇 년간의 실거주의무 기간을 정한것이 법 취지이기도 합니다.
청약주택 유형별 실거주의무기간
실거주의무는 위의 주택에 입주한 사람이 해당 주택의 최초 입주가능일로부터 5년 이내의 범위에서 정해집니다. 아래의 주택공급 유형에 따라 최대 5년, 최소 2년까지가 실거주의무기간입니다.
1) 수도권 분양가상한제 적용주택 : 2년~5년
분양가상한제 적용주택 중 공공택지에서 공급되는지, 민간택지에서 공급되는지 그리고 분양가가 주변시세 대비 얼마나 낮은지에 따라 실거주의무기간이 2년에서 5년까지 적용됩니다.
- 공공 + 분양가가 주변 시세대비 80% 미만 : 5년
- 공공 + 분양가가 주변 시세대비 80%~100% 미만 : 3년
- 민간 + 분양가가 주변 시세대비 80% 미만 : 3년
- 민간 + 분양가가 주변 시세대비 80%~100% 미만 : 2년
2) 이외 : 2년, 3년
행정중심복합도시 중 투기과열지구에 공급되면서 별도의 입주자모집 조건을 공급되는 주택은 3년입니다. 그리고 공공재개발사업으로 공급되는 주택으로서 분양가가 주변 시세대비 100% 미만인 주택은 실거주의무기간이 2년입니다.
실거주의무기간 적용 예외
실제 거주를 하지 않더라도 해외 체류 등 부득이한 사유가 있는 경우에는 그 기간동안 해당 주택에 거주한 것으로 보는 8가지 예외규정도 있습니다.
① 입주하기 위하여 준비기간이 필요한 경우 (최초 입주가능일부터 90일까지만 인정)
② 거주의무자가 근무, 생업, 취학, 질병치료를 위해 해외에 체류하는 경우
③ 군인인 거주의무자가 인사발령에 따라 다른 지역에 거주하게 되는 경우
④ 세대원의 근무, 생업, 취학, 질병치료를 위하여 세대원 전원이 다른 지역에 거주하는 경우(수도권 안에서 이전하는 경우 제외)
⑤ 거주의무자가 혼인 또는 이혼으로 퇴거하고 해당 주택에 계속 거주하려는 거주의무자의 직계존속-비속, 배우자 또는 형제자매가 자신으로 세대주를 변경한 후 거주의무기간 중 남은 기간을 승계하여 거주하는 경우
⑥ 해당 주택을 가정어린이집의 설치를 목적으로 인가받은 경우
⑦ 전매제한이 적용되지 않는 사유에 해당하는 경우
⑧ 최초 입주가능일 현재 자녀의 해당 학기(초,중,고)가 끝나지 않은 경우 (학기가 끝난 후 90일까지만 인정)
※ ①을 제외한 사유에 해당하는 경우 한국토지주택공사의 확인을 받아야 합니다.
실거주의무 기간을 위반하면
실거주의무 기간을 채우지 않고 거주의무기간 이내에 이전하려는 경우 한국토지주택공사에 주택의 매입신청을 해야 합니다.
또한 한국토지주택공사도 거주의무 기간을 위반하였다는 사실을 알게 된 경우에는 위반사실에 대한 의견청취를 한 후 특별한 사유 (한국토지주택공사의 파산 등)가 없으면 해당 주택을 매입하여야 합니다.
만약 실거주의무 기간 중에 실제로 거주하지 않으면서 거주하고 있는 것으로 속이면 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금, 실거주의무 기간 이내에 이사하면서 한국토지주택공사에 매입신청을 하지 않은 경우에는 300만원 이하의 과태료가 부과됩니다.
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