2024년부터 기존 dsr 제도를 보완할 수 있는 스트레스dsr 제도가 단계적으로 시행됩니다. 참고로 제도를 보완한다는 기준은 정부 기준입니다. 차주입장에선 dsr 원리금상환액이 늘어나 대출한도가 줄어들게 됩니다. 스트레스dsr이 도대체 어떤 뜻인지, 어떤 변화가 있을지 정리해보았습니다.
스트레스 dsr 뜻
2024년부터는 대출한도가 더욱 팍팍해질 전망입니다. 스트레스 dsr 제도가 단계적으로 시행되기 때문이죠. 지난 해 12월 금융감독원 등에서 스트레스 dsr 시행을 예고했었는데 대출을 받으려는 분들은 스트레스 dsr 제도가 단계적으로 시행되기 전에 일으키는 것이 한도 면에서 조금 더 유리해질 수 있습니다.
스트레스 dsr의 뜻을 살펴보기 전에 먼저 dsr이 뭔지부터 알아봐야겠죠.
dsr : 총부채원리금상환비율
dsr (총부채원리금상환비율)은 2022년도인가 부터 시행되어 왔던 제도입니다. 법률적 의미로는 모든 신용대출 원리금을 포함한 총 대출 상환액이 연간 소득액에서 차지하는 비중을 뜻합니다.
대출을 받으면 원금과 이자를 상환하게 되죠. 이때 원금과 이자의 합을 원리금이라고 합니다. 즉 연간 원리금상환액이 차주의 연봉에서 일정 비율을 초과하지 않는 범위에서만 대출을 해줄 수 있다는 것이죠. 은행권 dsr 비율은 40%입니다.
예를 들어 연봉 1억원인 사람이 다른 대출이 없다고 가정하고 주택구입을 위해 주택담보대출을 받으려고 한다면 대출금액에 대한 연간 원리금상환액이 dsr 비율 40%인 4천만원이 되는 범위에서만 대출을 받을 수 있습니다. 금리가 낮고 상환기간이 길게 설정되어 있을 수록 원리금상환액이 줄어들어 대출한도는 늘어나고 반대인 경우 대출한도는 줄어들 수 밖에 없습니다.
고정금리로 대출을 받은 경우는 상관이 없겠지만 변동금리로 대출을 받은 경우에는 금리의 변동에 따라 중도에 원리금상환액이 달라질 수 있습니다. 대출실행 당시에는 dsr 40% 비율을 충족했더라도 금리가 급격히 오름으로 인해 40%비율을 초과할 수도 있게 되는 것이죠. 연봉이나 연소득도 충분히 증가한다면 모르겠지만, 연소득이 일정하다면 원리금 상환액 부담이 증가하여 가계부채 위험의 문제가 발생할 수도 있습니다.
애초에 dsr 제도를 도입한 취지가 대출 원리금을 상환할 수 있는 능력 범위(연소득의 40%)에서만 대출을 해줘서 가계부채의 위험을 체계적으로 관리하기 위함이죠. 그런데 최근과 같이 금리변동이 심한 상황에서는 가계부채의 위험을 제대로 관리하기가 어려워집니다. 그래서 도입한 것이 스트레스 dsr 입니다.
스트레스 dsr
스트레스 dsr은 변동금리 대출을 이용하는 차주가 대출 이용기간 중 금리 상승으로 인해 원리금 상환 부담이 상승할 수 있다는 점을 미리 감안해서 대출실행을 위한 dsr 산정시 일정수준의 가산금리(스트레스금리)를 적용하여 dsr 40% 비율을 계산하겠다는 의미입니다.
- dsr : 대출 원리금상환액(실제대출금리) / 연간소득액 = 40% 이하
- 스트레스 dsr : 대출 원리금상환액(실제대출금리+가산금리) / 연간소득액 = 40% 이하
실제대출금리에 일정한 가산금리(스트레스금리)를 더하여 dsr을 계산하게 되므로 연소득, 대출기간 등 다른 조건이 동일하다면 대출한도는 당연히 줄어들 수 밖에 없습니다.
스트레스 dsr 가산금리 수준은
그렇다면 어느 정도의 스트레스 금리를 가산하게 되는 것일까요.
금융당국에서 공지한 스트레스 가산금리 산정기준은 '과거 5년 동안 가장 높았던 수준의 가계대출 금리와 현시점(매년 5월, 11월 기준임)의 금리 차이를 가산금리로 적용하게 됩니다.
이때 일정 수준의 상하한선이 정해져 있습니다. 가산되는 스트레스금리의 하한선은 1.5%, 상한선은 3%입니다. 즉, 최소 1.5%에서 최대 3%의 가산금리가 더해져 dsr 계산을 한다는 것이죠. 아래는 스트레스 가산금리 계산 예시입니다.
- 과거 5년간 최고금리 : 5.6%
- 최근 금리 : 5%
- 스트레스 가산금리 : 0.6%
- 단, 1.5% 미만이므로 하한선 1.5% 적용
스트레스 dsr 금리 단계적용
물론, 위의 스트레스 금리가 전면적으로 바로 적용되지는 않습니다. 서두에 말씀드린 것 처럼 단계적으로 시행을 합니다. 먼저 2024.2.26.이후로 은행권의 주택담보대출부터 먼저 적용하고 6월 중으로 은행권 신용대출과 2금융권 주택담보대출에 적용될 예정입니다. 그리고 2024년 하반기부터는 전업권, 전체 대출에 전면적으로 적용될 것으로 보입니다.
위의 적용시점 외에도 가산금리의 계산도 단계적으로 시행이 됩니다. 스트레스 가산금리는 최소 1.5%, 최대 3%라고 했는데 2024년 상반기에는 이중 25%를 적용하고, 하반기에는 50% 적용, 2025년부터 100% 전부 적용이 됩니다.
스트레스 가산금리 하한선인 1.5%를 기준으로 단계적 시행에 따른 적용 금리는 아래와 같습니다.
- 2024년 상반기 : 1.5% x 25% = 0.375%
- 2024년 하반기 : 1.5% x 50% = 0.75%
- 2025년 : 1.5% x 100% = 1.5%
스트레스 dsr 시행에 따른 대출한도 변화는
스트레스 금리가 적용되서 연간 원리금상환액이 늘어나고 이에 따라 대출한도가 줄어든다는 것은 알겠는데 대략 어느 정도나 한도가 줄어들게 될지가 궁금하죠.
대출한도는 금리 외에도 차주의 연소득, 기존대출, 대출약정내용에 따라 달라질 수 있습니다. 다만 아래는 다른 가정은 제외하고 30년만기, 분할상환을 가정으로 대략적인 대출한도의 변화수준을 예로 든 내용이니 참고해주시기 바랍니다.
<2024년 스트레스dsr 대출한도 변화 예시>
<2025년 이후 스트레스dsr 대출한도 변화 예시>
본문 내용 외에 스트레스dsr 도입에 대한 보다 자세한 내용은 금융감독원, 금융위원회에서 배포한 '스트레스 dsr 제도 도입방안'을 참고해주시기 바랍니다.
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