주택임대차분쟁조정위원회의 조정신청 대상과 절차

주택임대차분쟁조정위원회는 주택임대차와 관련된 분쟁을 심의조정하기 위하여 설치된 위원회로써 임대차계약의 당사자인 임차인, 임대인이 분쟁조정을 신청할 수 있습니다. 주택임대차분정조정위원회에 신청할 수 있는 분쟁조정 대상, 조정절차, 조정의 효력 등에 대해 알아보았습니다. 

 

주택임대차분쟁조정위원회

주택 임대차계약과 관련된 임대인과 임차인의 분쟁사례가 증가하고 있습니다. 주택임대차분쟁조정위원회는 주택임대차보호법을 근거로 주택임대차와 관련된 분쟁을 조정·심의하는 기구인데 전년도 기준으로 분쟁조정 접수건은 모두 1,828건에 달합니다.

 

이중 임차인이 신청한 접수건은 1,527건, 임대인이 신청한 접수건은 301건이었는데요. 가장 많은 분쟁조정 접수건은 보증금 반환에 대한 건으로 총 619건에 달하였고, 다음으로 손해배상 579건, 계약갱신 및 종료 222건, 유지수선의무 관련 131건, 계약이행 및 해석 관련 121건의 순이었습니다. 

 

주택임대차분쟁조정위원회 조정신청 및 상담

 

분쟁조정 신청을 할 수 있는 대상 

임대차계약과 관련된 분쟁이 발생한 경우 주택임대차분쟁조정위원회에 조정신청을 할 수 있는데, 어떤 경우에 신청을 할 수 있을까요. 주택임대차보호법 제14조, 제21조에는 분쟁조정 신청을 할 수 있는 사항이 다음과 같이 명시되어 있습니다. 

 

1) 차임 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁

2) 임대차 기간에 관한 분쟁 

3) 보증금 또는 임차주택의 반환에 관한 분쟁 

4) 임차주택의 유지·수선 의무에 관한 분쟁 

5) 대통령령으로 정하는 주택임대차에 관한 분쟁 

 

위 5)번 항목의 주택임대차에 관한 분쟁은 주택임대차보호법 시행령 제22조에 명시되어 있는데 구체적으로 아래와 같은 분쟁을 의미합니다. 

 

1. 임대차계약의 이행 및 임대차계약 내용의 해석에 관한 분쟁
2. 임대차계약 갱신 및 종료에 관한 분쟁
3. 임대차계약의 불이행 등에 따른 손해배상청구에 관한 분쟁
4. 공인중개사 보수 등 비용부담에 관한 분쟁
5. 주택임대차표준계약서 사용에 관한 분쟁 
6. 그 밖에 조정위원회에서 조정이 필요하다고 인정하는 분쟁

 

위와 같이 사실상 주택임대차 계약관계에서 발생할 수 있는 대부분의 사항들이 주택임대차분쟁조정위원회에서 심의 또는 조정할 수 있는 분쟁조정 신청 대상이라고 볼 수 있습니다. 

 

분쟁조정 신청을 할 수 없는 경우 

물론 분쟁조정 신청을 할 수 없는 경우들도 있습니다. 정확히는 신청인의 분쟁조정 신청에 대하여 각하가 되는 사유들인데요. 아래와 같이 이미 해당 분쟁조정사항에 대하여 법원에 소가 제기되거나 하는 경우에는 분쟁조정의 실익이 없기 때문에 신청이 각하가 됩니다.

 

1) 조정신청이 있은 후 소가 제기된 경우

2) 민사조정법에 따른 조정이 신청된 경우나 조정신청이 있은 후 민사조정법에 따른 조정이 신청된 경우

3) 이미 조정위원회에 조정이 신청된 경우나 조정신청이 있은 후 조정이 성립된 경우

4) 조정신청 자체로 주택임대차에 관한 분쟁이 아님이 명백한 경우

5) 피신청인이 조정절차에 응하지 아니한다는 의사를 통지한 경우

6) 신청인이 정당한 사유 없이 조사에 응하지 아니하거나 2회 이상 출석요구에 응하지 아니한 경우 

 

주택임대차 분쟁조정 절차 

주택임대차 분쟁조정은 위에서 설명한 분쟁조정 신청사유에 해당하는 경우 조정신청을 접수하고 이에 따라 조정절차가 개시가 됩니다. 각 조정절차에 대해서 간략히 정리하면 다음과 같습니다. 

 

1. 조정신청 

 

- 주택임대차분쟁조정위원회 상담예약 접수 (전화예약 또는 온라인예약) 

- 분쟁조정위원회 심의·조정사항에 관하여 분쟁조정 신청 접수 

- 각하 사유에 해당하는 경우 분쟁조정 신청이 각하될 수 있음 

 

주택임대차분쟁조정위원회 온라인 예약접수 

 

2. 조정개시 

 

- 분쟁조정위원회에서 조정신청을 접수하면 조정절차가 개시됨 

 

3. 위원회 조사 

 

- 신청인, 피신청인, 분쟁 관련 이해관계인, 참고인 등에 대한 조사

 

4. 조정성립 

 

- 조정위원회가 조정안을 작성하여 조정안을 각 당사자에게 통지 

- 조정안을 통지받은 당사자가 14일 이내 수락의사를 서면으로 표시하지 않은 경우 조정을 거부한 것으로 봄

- 각 당사자가 조정안을 수락한 경우 조정안과 동일한 내용의 합의가 성립된 것으로 간주 

 

주택임대차조정위원회에서 분쟁조정이 완료되고 당사자가 모두 조정안에 승낙하여 조정이 성립되었다면, 그 조정의 효력은 민사상 합의로서의 효력을 가지게 됩니다.

 

즉, 당사자 사이에서 금전, 그 밖에 대체물의 지급 또는 부동산의 인도에 관하여 강제집행을 승낙하는 취지의 합의가 있는 경우 집행력이 있는 집행권원과 동일한 효력이 인정되기 때문에 별도로 법원의 판결이 없더라도 강제집행을 할 수가 있게 됩니다. 

 

주택임대차보호법 제27조(집행력의 부여) 제26조제4항 후단에 따라 강제집행을 승낙하는 취지의 내용이 기재된 조정서의 정본은 민사집행법 제56조에도 불구하고 집행력 있는 집행권원과 같은 효력을 가진다. 

 

분쟁조정 신청전 분쟁조정 사례 살펴보기

주택 임대차 계약 당사자로서 분쟁이 있는 분들이라면 주택임대차분쟁조정위원회에 분쟁조정 신청을 하기 전에 관련된 분쟁조정 사례를 살펴보시는 것도 좋을 것 같습니다. 2018년부터 2023년까지 다양한 분쟁조정 사례를 확인할 수 있어서 직접 분쟁조정을 하지 않더라도 사전에 어느 정도 가늠해 보는 것이 가능할 수 도 있습니다. 

 

분쟁조정사례 살펴보기 

 

 

이상으로 주택임대차분쟁조정위원회의 분쟁조정 신청대상과 분쟁조정 절차, 조정사례 등에 대한 글을 마치겠습니다. 

 

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